اجلال سلیمی

عالی

ادمین دادبانان

پاسخ

🌹

اجلال سلیمی

سلام عالی بود جلسه اول

ادمین دادبانان

پاسخ

سپاس از به اشتراک گذاشتن نظرتون 🌹

نادیه سعیدی

سلام .این دوره برای فوق العاده بود و نکات خیلی خیلی کلیدی و ریزی رو در این کلاس تونستم آموزش ببینم ...فقط دسترسی به فایل ها و جزوات ندارم .چطور میتونم دستیابی داشته باشم؟ ممنون از پشتیبانی تیم دادبانان

ادمین دادبانان

پاسخ

سلام، در داشبورد، در قسمت دوره‌های من، دوره مشارکت در ساخت رو انتخاب کنید، در منوی سمت راست شمار جلسات رو می‌بینید، هر جلسه شامل یک فیلم ضبط شده دوره است که می‌توانید بازبینی کنید و سایر فایل‌هایی که استاد ارائه کردند بعد از فیلم دیده میشن که می‌توانید دانلود کنید. 🌹

کاربر ناشناس

آیا قرارداد مشارکت در ساخت عادی معتبر است یا باید حتما رسمی باشد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

رویه غالب بر این است که قرارداد مشارکت در ساخت عادی ، معتبر است و می توان بر مبنای آن طرح دعوی کرد.

کاربر ناشناس

اگر سازنده در مرحله آخر ساخت کار را رها کرد و در قرارداد پیش بینی نشده باشد شخص ثالث به عنوان خریدار چه دعوایی باید مطرح کند؟

ادمین دادبانان

پاسخ

دعوی الزام به تکمیل و تحویل واحد علیه سازنده

کاربر ناشناس

در زمین مشاعی مفروز یعنی 100 سهم مشاعی از 2000 سهم مشاعی بخواهیم قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنیم مشکلی پیش می آید؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر تمام شرکا رضایت داشته باشند مانعی بابت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت وجود ندارد زیرا تصرف در مال مشاعی منوط به رضایت همه ی شرکا است.

کاربر ناشناس

اگر بر اثر تخلف سازنده از عدم پیش فروش ، 5 سال از تخلف منقضی شده باشد و در این مدت 80 درصد کار پیش رفته باشد فسخ بعد از گذشت این مدت آیا از سوی محاکم پذیرفته است؟

ادمین دادبانان

پاسخ

معمولا محاکم نظرشون بر این است که اعمال فسخ فوریت دارد بنابراین اگر مالک عالم به پیش فروش باشد و 5 سال بگذرد به نظر دیگر اعمال حق فسخ از او پذیرفته نیست.

کاربر ناشناس

اگر در قرارداد سازنده حق پیش فروش بدون قید زمان داشته باشد آیا می تواند قبل از گرفتن جواز ساخت و بلافاصله بعد از تنظیم قرارداد مشارکت اقدام به پیش فروش کند؟

ادمین دادبانان

پاسخ

برخی معتقدند بله چنین امکانی وجود دارد چون اصل بر قابلیت نقل و انتقال حق است البته در این خصوص نظر مخالف نیز وجود دارد.

کاربر ناشناس

طبق قانون پیش فروش میتوان شکایت کیفری مطرح کرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

بله چنین امری ممکن است .

کاربر ناشناس

اگر راجع به تفاوت متراژ تعیین تکلیف نشده باشد ترافع بر چه مبنایی حل و فصل خواهد شد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اصولا بر مبنای قیمت روز با جلب نظر کارشناس رسمی

کاربر ناشناس

در صورت عدم تحویل ملک به سازنده آیا میتوان توامان دادخواست الزام به تحویل ملک و مطالبه خسارت قراردادی علیه مالک مطرح کرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

بله چنین امری ممکن است.

کاربر ناشناس

آیا بعد از دستور نقشه صدور جواز ساخت صورت می گیرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

بله دستور نقشه مقدم بر صدور جواز ساخت است.

کاربر ناشناس

آیا در قانون ما مرور زمان نافی مسئولیت سازنده یا مالک است؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر مرور زمان نافی مسئولیت نیست.

کاربر ناشناس

آیا امکان اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برای یک واحد که موکل خریداری کرده است به تنهایی وجود دارد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر ، اصولا پایان کار به صورت کلی صادر می شود نه برای یک واحد ، رویه غالب هم به این صورت است.

کاربر ناشناس

اگر موضوعی در قرارداد نباشد ولی سازنده باید به لحاظ فنی آن را رعایت کند مثل سازه نگهبان آیا می توان بابت تاخییر از آن به نفع سازنده استفاده نمود؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر چیزی در تعهد سازنده است اصل بر این است که باید در همان مدت زمان قرارداد اجرا شود ، بنابراین سازنده نتنها سازنده به مفاد قرارداد بلکه به الزامات قانونی مانند مقررات ایمنی ساختمان هم ملزم است و به این دلیل نمی تواند مهلت بیشتری مطالبه کند مگر اینکه در قرارداد این موضوع پیش بینی شده باشد.

کاربر ناشناس

در صورت تجمیع و تعدد مالکین و وجود حق فسخ چنانچه عده ای نظر بر فسخ داشته باشند می توانند قرارداد را فسخ کنند؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر ، مگر اینکه صاحبین حق فسخ برای فسخ اجماع کنند.

کاربر ناشناس

اگر در قرارداد پیش بینی شده باشد که در صورت عدم انجام تعهد توسط هر یک از طرفین قرارداد منفسخ می شود آیا برای منفسخ شده قرارداد باید اظهارنامه ارسال کرد و به دادگاه مراجعه کرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

چون در قرارداد شرط فاسخ پیش بینی شده است به محض عدم انجام تعهد توسط هر یک از طرفین قرارداد منفسخ می شود ؛ اگر طرف مقابل این انفساخ را نپذیرد و صورتجلسه را تنظیم نکند بله باید اظهارنامه ارسال کرد و متعاقبا در دادگاه طرح دعوی کرد.

کاربر ناشناس

اگر مالک واحد خود را پیش فروش کند و در صورت مجلس تفکیکی متراژ بیشتری در سهم او قرار گیرد و انتقال سند هم انجام شده باشد آیا میتواند مابه التفات را بر مبنای قیمت روز ملک مطالبه کند؟

ادمین دادبانان

پاسخ

به نظر می رسد مابه التفاوت را میتواند از باب دارا شدن ناعادلانه مطالبه کند ؛ اگر قرارداد مشمول قانون پیش فروش باشد ماده 7 قانون مذکور در خصوص این موضوع تعیین تکلیف کرده است در غیر این صورت یعنی قرارداد مشمول این قانون نباشد رویه محاکم در خصوص مبنای مطالبه مابه التفاوت متفاوت است.

کاربر ناشناس

آیا کرونا را میتوان به عنوان فورس ماژور اثبات کرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

در صورتی که باعث تعطیلی ادارات شود بله ممکن است.

کاربر ناشناس

آیا دعوی الزام به تجمیع داریم؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر قبلا مالکین به موجب سند عادی متعهد به تجمیع شده باشند بله می توان طرح دعوی کرد و الزام آنها به تجمیع املاک در قالب سند رسمی خواستار شد در غیر این صورت امکان طرح چنین دعوایی وجود ندارد.

کاربر ناشناس

پیش خریدار در تنظیم قراداد مشارکت در ساخت جدید با سازنده جدید حق امضا دارد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

پیش خریدار نمیتواند خودش به تنهایی تصمیم به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت جدید بگیرد ؛ چون مال مشاع است هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت جدید با سازنده جدید منوط به رضایت همه مالکین مشاع است و اگر تنها این قرارداد را منعقد کند قابلیت اجرایی ندارد.

کاربر ناشناس

هزینه دادرسی دعوی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر چه مبنایی محاسبه می شود؟

ادمین دادبانان

پاسخ

بر اساس قیمت منطقه بندی

کاربر ناشناس

در قرارداد شرط شده است که سازنده ظرف 6 ماه از انعقاد قرارداد جواز ساخت بگیرد و در مدت 12 ماه بعد از آن اقدام به تکمیل و تحویل ملک کند و در صورت عدم انجام تعهد مالک حق فسخ دارد ، بعد از 3 سال از تاریخ عقد سازنده جواز ساخت گرفته است با انقضای مدت قرارداد آیا امکان فسخ وجود دارد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

انقضای مدت قرارداد در اینجا عرفا مدت قرارداد نیست بلکه منظور مدت انجام تعهد است لذا امکان فسخ وجود دارد و با ارسال اظهارنامه و دعوی تایید فسخ قرارداد می توان قرارداد را فسخ کرد.

کاربر ناشناس

در فرض تعلق سرانه به ملک بعد از اخذ جواز چه کسی مسئول است؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر قرارداد در این مورد ساکت باشد عموما چون آورده مالک زمین است و آورده سازنده کل هزینه های ساخت و ساز و امور جاری است و اصل بر این است که کل هزینه ها را باید سازنده بدهد مگر توافق یا عرف خلاف وجود داشته باشد .

کاربر ناشناس

منظور جواز ساخت،پروانه تخریب و نوسازی است یا پروانه شروع به عملیات ساختمانی؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اصولا منظور پروانه شروع به عملیات ساختمانی است

کاربر ناشناس

در صورتی که شرط انفساخ به دلیل عدم انجام تعهد توسط سازنده در قرارداد ذکر شده باشد اگر عدم انجام تعهد به دلیل عدم انجام تعهد مالک باشد باز هم انفساخ مطرح است؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر ، مستند به ماده 240 ق.م اگر عدم انجام تعهد مستند به خود مشروط له باشد حق فسخ ایجاد نمی شود و با وحدت ملاک می توان گفت که انفساخ محقق نمی شود.

کاربر ناشناس

به لحاظ کیفری ، سازنده که از شرط سلب حق فروش تخلف کرده است می تواند جرم باشد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر ، هیچ فعل یا ترک فعل جرم نیست مگر به موجب قانون.آنچه که جرم است این است که ملک غیر را بفروشد.

کاربر ناشناس

آیا تقسیم فرم خاصی دارد؟یا توافق مالک و سازنده در قرارداد مشارکن کفایت می کند؟

ادمین دادبانان

پاسخ

توافقی که انجام می شود کفایت می کند ولی این تقسیم نامه عادی را باید برای اینکه مال از حالت مشاع در بیاید 2 راهکار وجود دارد: 1-تقسیم نامه عادی را به رسمی تبدیل کنیم 2-هر نفر که سهمش را فروخت شریک دیگر باید بیاید سهمش را منتقل کند و تنظیم سند به نام خریدار منتقل شود.

کاربر ناشناس

تقسیم نامه را در چه مرحله ای باید رسمی کنیم ؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اصولا اول باید تفیکیک انجام شود و بعد تقسیم رسمی صورت بگیرد. تقسیم نامه رسمی فرع بر صورت مجلس تفکیکی است .

کاربر ناشناس

اگر در مبایعنامه ای شهود وجود نداشته باشد تاثیری در نفوذ یا عدم نفوذ قرارداد دارد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر ، هیچ تاثیری ندارد بلکه اعتبار قرارداد منوط به امضا طرفین است.

کاربر ناشناس

اگر سازنده حق پیش فروش داشته باشد و واحدی را پیش فروش کرده باشد اگر قرارداد پس از پیش فروش فسخ گردد تعهدات سازنده نسبت به خریدار به مالک ملک منتقل نمی شود؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر قرارداد پیش فروش معتبر تلقی شود پیش خریدار میتواند مالکیت مشاعی پیدا کند و تعهداتی مبنی بر احداث و تکمیل به مالک اصولا منتقل نمی شود.

کاربر ناشناس

اگر دو مالک باهم قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشند هزینه ها به نسبت حصه مشاعی می باشد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

قاعدتا بله

کاربر ناشناس

آیا باید در قراردادها عبارات منفردا،مشترکا و متضامنا حتما ذکر شود؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اصولا ذکر عبارت متضامنا برای مسئولیت تضامنی ایجاد کردن کفایت می کند.

ادمین دادبانان

پاسخ

اصولا ذکر عبارت متضامنا برای مسئولیت تضامنی ایجاد کردن کفایت می کند.

کاربر ناشناس

آپارتمانی با قولنامه و با قیمت دلاری به فروش رسیده است و پروژه به اتمام نرسیده است و قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شده است سازنده ملزم به بازپرداخت ثمن به دلار شده است در قسمت اجرای احکام قیمت دلار بر چه مبنایی محاسبه می شود؟

ادمین دادبانان

پاسخ

قاعدتا باید به نرخ بازار آزاد باشد.

کاربر ناشناس

آیا از مالک برای دخالت در ساخت می توان شکایت کرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر در عملیات اجرایی اخلال ایجاد کند بله امکان شکایت وجود دارد. اما بهتر است در قرارداد این موضوع تعیین تکلیف شود.

کاربر ناشناس

چگونه تخلف سازنده در پیشرفت کار را اثبات کنیم ؟

ادمین دادبانان

پاسخ

با درخواست از شورای حل اختلاف محل مبنی بر تامین دلیل

کاربر ناشناس

اگر سازنده با تقسیم نامه عادی قبل از اخذ صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه رسمی واحدی را به طور مجزا واگذار کند آیا مشمول بزه انتقال مال غیر می شود؟

ادمین دادبانان

پاسخ

خیر ، اگر تقسیم نامه عادی وجود داشته باشد . انتقال واحد به صورت 6 دانگی در سهم خودشان قرار گرفته باشد فروش آن وصف مجرمانه ندارد حتی اگر سلب حق اختیار شده باشد (سلب حق انتقال ضمانت اجرای حقوقی دارد)

کاربر ناشناس

اگر سازنده 3 نفر باشد و 2 سازنده واحدی را بدون اطلاع نفر سوم انتقال دهد چه دعوایی می توان مطرح کرد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اگر نفر سوم در ملک مزبور شریک بوده یا واحد منتقل شده بین سه سازنده مشاعی بوده در این صورت انتقال مال غیر اتفاق افتاده است و در غیر این صورت مشکلی وجود ندارد.

کاربر ناشناس

آیا می شود با یک قرارداد متمم که به امضای همه مالکین می رسد و موضوع اختلاف و روابط فی مابین مالکین را پیش بینی کنند معتبر است؟

ادمین دادبانان

پاسخ

بله هر توافقی که به امضای طرفین برسد معتبر است چه در قالب متتم یا الحاقیه یا هر عنوان دیگر باشد.

کاربر ناشناس

در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت تحویل و تحویل موقت چه کاربردی دارد؟

ادمین دادبانان

پاسخ

اصولا تحویل موقت را برای این در قرارداد ذکر می کنند که در مدت تحویل موقت اگر مشکلی برای ملک پیش آمد سازنده رفع ایراد کند.

کاربر ناشناس

قدرالسهم مالک را به صورت متراژی تعیین کنیم یا درصدی ؟

ادمین دادبانان

پاسخ

معمولا درصد بهتر است ولی اگر متراژ را ملاک قرار دادیم حتما باید تاثیر افزایش یا کاهش طبقات را پیش بینی کنیم .

کاربر ناشناس

اگر در حل و فصل اختلافات در جلسه ای سهم سازنده کاهش یابد تکلیف پیش فروش های مازاد چیست؟

ادمین دادبانان

پاسخ

توافقات آتی نمی تواند روی حقوق اشخاص ثالث تاثیر بگذارد بنابراین سازنده باید قیمت روز متراژی که باید به مالکین بر نمی گردد را پرداخت کند.