معرفی تک جلسه پرونده خوانی: مرور یک پرونده ملکی 12 ساله با بیش از 60 دادنامه
خلاصه پرونده تک جلسه پرونده خوانی 18 شهریور 1401:
عنوان دوره:
مهندسی حقوقی یک مجتمع اداری- تجاری
(از مرگ حتمی تا خوشبختی)
الف) شرح مختصر ماوقع: ماجرایی شبیه فیلمهای هالیوودی و جریانات مافیایی، اما واقعی:
در اواسط و اواخر دهه 80 شمسی، یکی از سازندگان بهنام و مطرح پروژههای ساختمانی آن سالها، قریب به 45 پروژه بزرگ را به طور همزمان در دست ساخت داشت؛ روش کاری او این طور بود که به واسطه اعتبار زیاد بین اهالی و دست اندرکاران حوزه ملکی در مناطق بالای شهر تهران، املاک کلنگی یا زمینهای مرغوب آماده ساخت را از مالکین خریداری می کرد و قسمت قابل توجه ثمن معاملهها را بلافاصله با تسهیلات دریافتی از بانکهای مختلف خصوصی، تأمین میکرد و مابقی را نیز از طریق چکهای وعدهدار به فروشندگان این املاک پرداخت مینمود. از سوی دیگر قسمت اعظم هزینههای ساخت این پروژهها نیز از طریق پیش فروش واحدهای روی خاک یا در حین ساخت یا اخذ تسهیلات مجدد از همان بانکها و ترهین مازاد پلاک ثبتی مادر نزد آنها تأمین می شد.
شهریور ماه سال 1389 خبری مثل بمب، این مناطق شهر را منفجر کرد؛ سازنده مشهور ما فوت کرده! و شاید هم کشته شده است! خبر از این قرار بود که او از طبقه دوم یکی از پروژههای در حال ساخت خود به پایین پرتاپ شده است. هر چند بازار شایعه هم داغ بود. عده ای مرگ او را باور نداشتند و می گفتند زنده است و به خارج از کشور گریخته؛ حتی تلاش های گسترده برای اخذ مجوز نبش قبر هم از سوی عده ای از طلبکاران عمده وی صورت گرفت. هنوز هم با گذشت این همه سال، بسیاری مرگ او را باور ندارند و حتی گاه و بیگاه خبری از مشاهده شدن او در خیابان های یکی از کشورهای غربی شنیده میشود.
فارغ از اینکه این فرد، زنده است یا خیر و جدا از تمام این شایعات که زمزمه اش تا امروز نیز شنیده می شود، پس از آن اتفاق، گواهی فوت ایشان صادر گردید و این ماجرا از سال 1389 مشکلات عدیدهای را برای خریداران املاک او ایجاد کرد. خریدارانی که یا واحدهای در حال ساخت را پیش خرید کرده بودند و هنوز تحویل ایشان نشده بود و یا در صورت تحویل، امور اداری نظیر اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی آن اخذ نشده و به نام خریداران تنظیم سند نگردیده بود؛ مصائبی که قریب به 400 خانواده را درگیر کرد و تقریباً هیچ شعبی از مجتمعهای قضایی تهران نبود و نیست که یک یا چند پرونده از این فرد و مال باختگان وی نداشته باشد.
علاوه بر مشکلات حقوقی فوق، تمامی املاک در حال ساخت این سازنده مشهور، در قبال دریافت تسهیلات سنگین بانکی (و بعضاً حتی بیش از ارزش روز ملکها)، در رهن بانکهای مختلف قرار گرفته بود. در بیشتر این املاک، از همان ابتدای مراحل ساخت، تخلفات ساختمانی متعدد، نظیر احداث یک یا دو طبقات اضافه، ساخت واحدها مغایر با پروانه ساخت و غیره رخ داده بود.
همچنین به واسطه فوت او، طلبکاران بی شمار و با ارقام فزاینده (اعم از پیمانکاران، فروشندگان مصالح و غیره که در اکثر موارد به آنها چک وعده دار داده شده بود) موفق به وصول طلب خود نشده و اقدام به بازداشت املاک در حال ساخت او (بازداشت مازاد بر سند رهنی) نموده و بسیاری از آنها حتی بعد از توقیف یکی از این اموال در رهن، همچنان در صدد پیدا کردن اموال سهلالوصولتر ، بدهکار متوفی بودند.
در کنار دعاوی حقوقی پر شمار در شعب مختلف محاکم از پرونده های این فرد، وضعیت به گونه ای بود که مال باختگان، هر روز در یکی از خیابانهای اصلی شمال تهران (که بیشتر املاک وی در آن قرار داشت) یا در مقابل بانک مرکزی و سایر نهادهای ذیمدخل، تجمعهای اعتراضی به راه می انداختند. در چنین شرایطی، امور حقوقی تمامی پروژهها به نحوی قفل شده بود و خریداران مبایعه نامهای، چه آنها که واحد ابتیاعی را تحویل گرفته بودند و چه آنها که پروژههایشان روی خاک یا در حین ساخت بود، راه به جایی نمیبردند و هر آن خطر از دست رفتن دارایی شان به سبب اقدامات بانک های مرتهن بیش از پیش احساس میشد.
پس از فوت سازنده، سه وارث وی (همسر و دو فرزند) به خارج از کشور رفتند و کلیه اموال و این آشوب بازار را به طور کامل رها نمودند. نکته مهم اینکه در بین این وراث، یک فرزند صغیر وجود داشت که باعث شد، دادسرای ناحیه 25 برای او قیمی تعیین نماید، اما مرجع مزبور هم واقف بود که در آشفته بازار موجود، هیچ اقدام موثری میسر نیست.
از سوی دیگر کلیه املاک، در معرض تملک بانکهای مرتهن از طریق صدور اجراییه قرار گرفتند و هریک از طلبکارانی که طلب آنها وجه نقد بود میکوشید به نحوی برای استیفاء طلب خود به یکی از این اموال باقیمانده از ماترک چنگ بزند.
پس از گذشت مدتی، یک تیم غیرحقوقی معلومالحال، با ایجاد تشکیلات مافیایی، خود را نماینده متوفی معرفی نمودند و با ارائه وکالتنامه مدنی از وراث (که به ظاهر با هدف بهبود اوضاع و پاسخگویی به مال باختگان اخذ شده بود، ولی در واقع هدفی جز شکست پروژهها را دنبال نمی کرد) با برنامه ای از پیش طراحی شده، منافع شخصی خود را دنبال می کرد. در همین راستا هر پروژه ای را هم که مقداری حرکت رو به جلو داشت، به انحاء مختلف با مشکل مواجه می ساخت تا به سرانجام نرسد.
به طور کلی، وضعیت خریداران مبایعه نامه ای بیشتر پروژه های 45 گانه فوق بهتر از دیگری نبود؛ پس از صدور اجراییههای بانک های مرتهن، اگرچه اقدامات حقوقی مختصری انجام شده بود (مانند اخذ حکم مبنی بر الزام وراث به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، فک رهن، تنظیم سند و غیره)، اما به واسطه حق رهن بانک مرتهن و بازداشتیهای متعدد، عملا اجرای هیچ یک از این احکام دادگاهها برای خریداران میسر نبود و گویی همگی در انتظار معجزهای برای رهایی از این وضعیت اسفناک بودند؛ معجزهای که حداقل تا جایی که نگارنده در اطلاع است، رخ نداد و اگرچه سالیان سال به طور انجامید، اما تقریباً قریب به اتفاق پروژههای ساختمانی از سوی بانک ها، هریک به نحوی تملک گردید و متأسفانه خریداران مبایعه نامهای دستشان به جایی نرسید و چه خانوادههایی که تمام سرمایه زندگیشان را به یکباره از دست رفته دیدند.
ب) شرحی از پروژه ساختمانی موضوع پرونده:
یکی از این پروژههای ساختمانی این شخص مشهور که در بالا توصیف شد، پروژهای بود که طبق جواز اخذ شده، کاربری آن از همان ابتدا «اداری و تجاری» اخذ شده بود. مجتمع مزبور پس از خرید زمین و اخذ تسهیلات بانکی و ترهین ملک نزد یکی از بانکهای خصوصی، به سرعت و به طور کامل ساخته شد؛ تسهیلاتی که علاوه بر مرتبه اول، در چند نوبت دیگر نیز از سوی بانک مزبور به مالک این پروژه پرداخت شده و در قبال آن، اسناد مقتضی اعم از افزایش مبلغ یا ترهین مازاد پلاک ثبتی مادر همان ملک در دفترخانه به نفع بانک تنظیم گردید.
پروژه مورد بحث، مطابق با جواز اخذ شده از شهرداری، دارای یک واحد تجاری 620 متری و 4 طبقه اداری تک واحدی (هر طبقه 700 متر اداری) بود؛ اما در عملیات ساخت، واحد تجاری به دو واحد (یکی 475 متر و دیگری 250 مترمربع) و هریک از طبقات اداری به 4 واحد به مساحتهای حدودی 250، 180 و 110 و 160 مترمربعی (جمعاً 16 واحد اداری) از سوی فروشنده تبدیل شد. علاوه بر این، یک طبقه اضافه (طبقه پنجم) بر روی پشت بام ساخته شده و به دو واحد اداری تبدیل شده که با احتساب این واحدها، تعداد واحدهای اداری موجود در پروژه به 18 واحد افزایش یافت.
نکته مهم اینکه، تمام 18 واحد اداری، قبل از فوت مالک (فروشنده) یعنی از ابتدای سال 88 تا اواسط سال 89 بموجب مبایعه نامههای عادی به اشخاص حقیقی فروخته و به ایشان تحویل گردید. همچنین واحد تجاری 475 مترمربعی نیز طی مبایعهنامه تنظیمی به یکی از بانکها فروخته و تحویل شد.
به واسطه مشکلات عدیده ناشی از تخلفات ساختمانی گسترده فروشنده، در مواعد مقرر در مبایعهنامههای تنظیمی، امکان اخذ پایان کار برای فروشنده تا زمان حیات مهیا نشد و به طبع آن، صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نشده و ریالی از مطالبات سنگین بانک نیز پرداخت نشد و ملک همچنان در رهن بانک مرتهن باقی ماند. پر واضح است که با این وضعیت، سند رسمی نیز به نام هیچ یک از خریداران نیز قابلیت تنظیم نداشت.
پس از فوت سازنده (با وضعیت عجیبی که در بخش قبل بیان شد) نه تنها بانک مرتهن اقدام به صدور اجراییه نسبت به اسناد رهنی نموده و عملیات اجرایی جهت مزایده پلاک ثبتی مادر را در اداره سوم اجرای ثبت تهران با جدیت تمام پیگیری میکرد، بلکه برخی از طلبکاران متوفی نیز همانند دیگر پروژههای ساختمانی وی، اقدام به بازداشت سند مادر این پلاک ثبتی نمودند: دو بازداشت از طریق اجرای ثبت و دو بازداشت از طریق اجرای احکام.
ج) وضعیت و چالشهای حقوقی خاص مجتمع اداری تجاری موضوع پرونده:
در وضعیت پیچیده آن روزها، خریداران مبایعه نامه این پروژه اداری تجاری با چندین و چند معضل حقوقی و غیرحقوقی بزرگ روبرو بودند که حل تمام آنها و اخذ سند مالکیت به نفع خریداران غیرممکن به نظر می رسید:
1- اولین و مهمترین معضل حقوقی این بود که پلاک ثبتی مادر با مبلغ سنگین ناشی از اخذ تسهیلات در مراحل مختلف در رهن بانک مرتهن بوده و ریالی هم از سوی سازنده پرداخت نشده بود و هر روز نیز به مبلغ این بدهی افزوده میشد. لذا بانک مرتهن پس از صدور اجراییه، با سرعت هرچه تمام تر، پیگیری عملیات اجرایی آن بود که نتیجه مزایده آن، چیزی جز از دست دادن واحدهای خریداری نبود؛ خریدارانی که با توجه به وضع موجود، پس از این امر، هیچ مفرّی برای وصول مطالبات خود از فروشنده نداشتند.
نکته بسیار مهم اینکه با توجه به شرایط، موقعیت و امکانات خاص این پروژه ساختمانی، عده ای منتظر نشسته بودند تا با برگزاری مزایده، آن را به هر نحو تملک نمایند؛ امری که کار را برای خریداران واحدهای این مجتمع سخت تر از قبل کرده بود و بانک مرتهن هم برای آنکه خللی در حقوق ناشی از ترهین پلاک ثبتی مزبور ایجاد نگردد، به هیچ وجه با ایشان همکاری نمی کرد.
2- با توجه به تخلفات گسترده ساختمانی، از جمله ساخت یک طبقه اضافه، تخلفات ناشی از تبدیل واحدهای اداری و تجاری، تخلفات اضافه بنای احداثی در طبقات مختلف پروژه، جریان امر از طریق شهرداری مربوطه با جدیت تمام در کمیسیون ماده 100 شهرداری پیگیری شده بود و لذا اخذ پایانکار این ملک را بسیار سخت کرده بود. ناگفته پیداست که به همین سبب، امکان اخذ صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت هریک از واحدهای احداثی نیز تقریبا غیرممکن شده بود.
3- علاوه بر این، چندین بازداشت بر روی پلاک ثبتی مادر از سوی طلبکاران فروشنده گذاشته شده بود که حل و فصل همین بازداشتها نیز با وضع موجود (وجود سند رهنی، عدم تفکیک اعیان و غیره)، سخت و شاید نشدنی بود. از این گذشته اگر حتی اتفاق مثبتی در این خصوص می افتاد و خبری مبنی بر جلو رفتن وضعیت حقوقی این پرونده افشا می شد، مسلماً هجوم سایر طلبکاران فروشنده به ملک مزبور برای استیفاء مطالبات پرداخت نشده را به همراه داشت.
4- وجود یک صغیر در بین وراث و اقدامات دادستانی برای تعیین قیم تحت نظارت دادسرای ناحیه 25 تهران نیز از دیگر موارد حقوقی این پروژه بود که میبایست برای آن چاره اندیشی ویژهای میشد. خصوصا اینکه امکان توافق و انجام برخی از امور حقوقی را تا حد زیادی سخت میکرد.
5- فقدان اطلاعات از وضعیت حقوقی این پروژه اعم از میزان مطالبات بانک، تعداد و مبلغ بازداشتیها، وضعیت پرونده ملک در شهرداری و اداره ثبت و غیره و نیز جریانات مربوط به دیگر پروژه های ساختمانی فروشنده (که تاثیر مستقیم در رونده اجرایی این پروژه مبحوثعنه را داشت) از یک طرف و از طرف دیگر عدم امکان قانونی دستیابی به اطلاعات مورد نیاز خریداران مبایعه نامهای (به واسطه عدم شناسایی خریداران مبایعه نامهای به عنوان مالک رسمی در مراجع مختلف) کار را برای تثبیت مالکیت و حقوق خریداران واحدهای این پروژه بسیار سخت کرده بود.
6- علاوه بر تمام موارد حقوقی خاص این پروژه، بین بانکهای مرتهن پروژهها، پیش خریداران، سایر طلبکاران و سایر نهادها و ادارات مرتبط، جنگ تمام عیار حقوقی به راه افتاده بود و هریک میکوشیدند به نحوی جریان امر را به نفع خود تغییر دهند و ثمره این کشمکشها، تشکیل چند هزار پرونده در شعب مختلف مجتمعهای قضایی بود؛ مضافا اینکه به دلیل اینکه عملیات ساختمانی این شخص حقیقی، تجاری نبوده و این فرد تاجر محسوب نمیشد، امکان استفاده از تاسیس ورشکستگی و ایجاد سهم غرمائی نیز وجود نداشت و هر کس زودتر به یکی از اموال می رسید و آن را توقیف می کرد، برنده این جنگ حقوقی بود.
7- در کنار همه این ها، شایعات فراوان پیرامون پروژها نیز به مشکل نمودن پیدا کردن اطلاعات دقیق مورد نیاز اضافه می کرد. اینکه سازنده زنده است و قرار است به کشور برگردد، یا اینکه به واسطه وضعیت خاص این پروژهها، قرار است با دستور مستقیم دادستانی، موضوع پیگیری شود، سبب می شد حل این پرونده تنها جنبه حقوقی متداول، شبیه سایر پرونده ها نداشته باشد.
8- به سبب اعتبار فراوان فروشنده در آن سالها، غیر از یک واحد اداری، سایر خریداران حتی گواهی عدم حضور دفترخانه را نیز اخذ نکرده بودند.
د) بازخوانی پرونده ای به ارزش همه سالهای فعالیت حقوقی من در کسوت وکالت و دفترخانه اسناد رسمی:
در چنین وضعیت بغرنجی، برای کار به عنوان مشاور حقوقی و وکیل «خریداران مبایعهنامه پروژه اداری-تجاری مزبور» انتخاب شدم؛ کار بر روی پروژه ای طاقت فرسا که تا همین جا هم بیش از 12 سال به طول کشیده و ثمره آن، صدور بیش از 60 دادنامه از مراجع قضایی مختلف و چندین توافقنامه و مصوبات متعدد و اسناد رسمی نوآورانه در دفترخانه اسناد رسمی بوده است. یک پروژه حقوقی با ابعاد بسیار گسترده که بدون اغراق تمامی مسائل مربوط به دعاوی املاک ساختمانی را با خود به همراه دارد.
اما اهمیت این پروژه پیچیده در حوزه حقوق املاک، از آنجا بود که برای حل این پروژه، اقدامات حقوقی-مدیریتی ویژه
ای انجام شد که به نظرم برای اولین بار در حقوق ایران، در این پروژه طراحی و اجرا گردید؛ مدیریت حقوقی ای که زاییده ساعتها و روزهای متمادی کار فکری و عملی بود. اقداماتی که تاکنون نیز هیچ نمونه دیگری از آن را ندیدهام و بعد از بازگوکردن آن به همکاران، قریب به اتفاق ایشان، اذعان داشتنند که حتی آنها را نشنیدهاند؛ چه برسد به اجرای آن.
خلاصه مطلب اینکه این پرونده، ثمره سالها فعالیت بنده در حوزه حقوق املاک (اعم از مطالعه، تحقیق و فعالیت عملی در دفترخانه اسناد رسمی و نیز وکالت دادگستری) است که به منظور آموزش آن، بر آن شدم که این پرونده و اقدامات حقوقی متعدد و پیچیدهای که برای این پروژه انجام گرفت را در یک جلسه برای عزیزان بازگو نمایم. باور دارم که هر وکیلی در دوران فعالیت حرفه ای خود، پروندهای خاص برای بازگو کردن دارد که گویی این پرونده همه اعتبار وی برای وکالت است. این پرونده هم برای من چنین حکمی دارد. ثمره بیش از یک دهه کار بی وقفه. برای این موضوع، تصمیم گرفتم ماحصل بیش از 12 سال کار حقوقی بر روی این پرونده در یک جلسه 5 ساعته به همکاران ارجمند ارائه گردد.
نکته آخر این که اگرچه از نوآورانه و جذاب بودن این پرونده برای مخاطبین ارجمند اطمینان کامل دارم، اما امیدوارم بتوانم به گونه این پرونده را ارائه نمایم که تمامی مخاطبین علاقه مند به حوزه دعاوی املاک نیز از آن بهره لازم را ببرند.
ه) اهداف آموزشی این دوره پرونده خوانی :
در کارگاه پرونده خوانی پیش رو، تلاش می گردد ضمن بیان وضعیت خاص و ریز پرونده، مخاطبین ارجمند با اقدامات انجام شده و مفاهیم حقوقی پرکاربرد در حوزه دعاوی املاک آشنا گردند؛ نکاتی که در کتب حقوقی کمتر به آنها پرداخته شده و حاصل سالها تجربه شخصی ارائه کننده در پروندههای متعدد ملکی است.
برخی از این اهداف این کارگاه، عبارت است از آشنایی با:
1- بازداشت ملک و انواع آن و دعاوی مربوطه
2- ترهین ملک و دعاوی آن
3- دعاوی حقوقی پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و ریزنکات تخصصی آن
4- تنظیم سند رسمی و نکات حرفهای آن
5- وکالتنامه رسمی (محضری و کنسولی) و نحوه اخذ و استفاده آن در حوزه املاک
6- زمان بندی و برنامه ریزی نحوه طرح دعاوی مختلف در یک پروژه ملکی
7- استفاده از ظریفت تنظیم اسناد رسمی در دعاوی املاک
8- ابتکار در مهندسی حقوقی خواستههای یک دعوای ملکی
9- مفاهیم تخصصی حقوق ثبت املاک و تاثیر مستقیم آن در دعاوی ملکی
10- نحوه تیم سازی و مدیریت اجرای یک پروژه حقوقی پیچیده در حوزه ملکی
به امید دیدار شما عزیزان در تک جلسه پروندهخوانی: مرور يک پرونده ملكی 18 شهریور 1401
هادی خسروسرشکی (خسروی)