بررسی چالش های قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. این قانون با هدف سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان، بخصوص پیش فروش «آپارتمان» که بدلیل بازدهی اقتصادی مناسب و امنیت سرمایه گذاری قابل قبول، جزء قراردادهای پرطرفدار در نظام حقوقی ایران هستند، وضع شده است. البته به دلیل نوظهور بودن این قانون و بلاتکلیف ماندن برخی از مسائل اساسی در آن، شاهد استقبال کم، از سوی فعالان اقتصادی در این حوزه هستیم. در این نوشتار، به طور اختصار به پنج چالش / پرسش اساسی در این قانون می پردازیم:

چالش اول – آیا با تصویب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد های پیش فروش عادی، فاقد اعتبار و الزام هستند؟

شاید مهم‌ترین تأسیس حقوقی که در این قانون وجود دارد، لزوم صدور سند رسمی برای این قبیل قراردادها باشد (ماده 3 قانون). اینکه این قانون، تنظیم سند رسمی برای قراردادهای پیش فروش ساختمان را الزامی کرده، به معنای این است که قراردادهای پیش فروشی که در مورد آنها سند رسمی صادر نمی شود، بی اعتبار و یا به عبارتی باطل است؟

به نظر پاسخ این سوال به دلایل ذیل منفی است. یعنی با وجود تصویب این قانون، بازهم قراردادهای پیش‌فروشی که بدون تنظیم سند رسمی منعقد شده اند، صحیح و لازم الاتباع هستند:

1- اصل بر صحت قرارداد است و در مقام تردید نمی توان صحت این قبیل قراردادها را نفی کرد.

2- قراردادهای پیش فروش با سند عادی تمام ارکان اساسی و صحت معاملات را دارا بوده و دلیلی بر بطلان آن وجود ندارد.

3- در قراردادهای پیش فروش، ریسک اصلی قرارداد، بر دوش «پیش خریدار» است. چرا که پیش خریدار در طول قرارداد مبالغی را به پیش فروشنده پرداخت کرده و در عوض آن مال معینی دریافت نمی کند. به علاوه، توجه به سایر مواد این قانون نیز نشان می دهد از اهداف اصلی قانون گذار در این قانون، حمایت از پیش-خریدار است. لذا اعلام بطلان قراردادهای پیش فروشی که بدون تنظیم سند عادی تنظیم شده اند، به ضرر پیش خریدار بوده. امری که هم با عدالت قراردادهای در تضاد است و هم با اهداف قانون گذار.

4- متن ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، در تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان، اشاره ای به الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن ندارد. اتفاقا متن ماده 1 نظر مخالف (عدم بطلان قرارداد پیش فروش عادی) را بیشتر تقویت می نماید.

چالش دوم – اگر قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی منعقد شده باشد، آیا پیش خریدار می تواند علیه پیش فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را اقامه کند؟

در مورد این چالش / سوال نظر قطعی و متقنی نمی توان ارائه داد. از طرفی برخی معتقدند که چون قانون طرفین را الزام به تنظیم سند رسمی برای قرارداد پیش فروش نموده و برای آن ضمانت اجرای کیفری هم در نظر گرفته است، پس پیش خریدار می تواند پیش فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نموده و در صورت امتناع پیش فروشنده، این الزام را از دادگاه حقوقی درخواست کند. 

اما در طرف مقابل، برخی نیز معتقدند که در این موارد (انعقاد قرارداد پیش فروش به صورت عادی)، تنظیم سند رسمی از دایره توافقات طرفین خارج بوده و انتساب آن به قصد طرفین صحیح نخواهد بود. بخصوص که قانون گذار نیز قراردادهای پیش فروش به صورت عادی را صحیح دانسته. همچنین ممکن است در برخی از موارد، اساساً امکان الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی (ولو از طریق دادگاه) ممکن نباشد. همچون مواردی که پیش فروشنده (مالک زمین) صاحب سند رسمی نمی باشد.

چالش سوم – آیا قانون پیش فروش ساختمان، صرفاً به قراردادهایی که به صورت رسمی تنظیم شده اند حاکم است یا بر قراردادهای عادی نیز تسری می یابد؟

ظاهر امر بر این است که بگوییم این قانون صرفاً بر قراردادهای رسمی حکومت دارد. لذا قراردادهایی که به صورت عادی تنظیم شده اند، کلاً از شمول این قانون خارج هستند. اما بر خلاف این ظاهر، به نظر می رسد می توان قانون پیش فروش ساختمان را بر قراردادهای پیش فروش عادی نیز حاکم دانست. چرا که:

1- در ماده 1 قانون، به روشنی می توان فهمید که دایره شمول این قانون بر روی تمام قراردادهای پیش فروش ساختمان، اعم از رسمی و عادی است. البته واضح است که برخی از احکام مندرج در این قانون همچون ماده 13 صرفاً در مورد قراردادهای پیش فروش رسمی قابل إعمال خواهند بود.

2- این قانون دارای اهداف حمایتی از پیش خریدار است. پس بهتر است قانون را طوری تفسیر کنیم که به هدف قانون گذار نزدیک تر باشد. برای مثال، ماده 7 که به پیش خریدار اجازه می دهد تا «خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا» مطالبه کند، ولو در قراردادهای عادی قابلیت اجرا خواهد داشت.

چالش چهارم – ضمانت اجرای کیفری پیش بینی شده در ماده 23 قانون در مواردی که پیش فروشنده دارای سند رسمی نیست، قابلیت إعمال دارد؟

قبل از پاسخ به این چالش / پرسش باید بین نداشتن سند رسمی و عدم مالکیت، تفکیک کرد. در صورت عدم مالکیت از جانب پیش فروشنده (کسی که خود را پیش فروشنده معرفی می کند) مسلّماً جرم سنگینی بنام فروش مال غیر و ... واقع شده که از موضوع این بحث خارج است. در اینجا مراد زمانی است که پیش فروشنده، واقعاً دارای مالکیت است اما دارای سند رسمی نیست. پاسخ به این سوال منفی است چرا که:

1- چنین شخصی اساساً امکان تنظیم سند رسمی را ندارد. و اگر معتقد باشیم که چنین شخصی حق پیش فروش ساختمان خود را نداشته، در واقع قائل به نوعی «تحدید مالکیت» برای وی هستیم. به عبارت دیگر معتقدیم؛ 

شخصی که دارای سند رسمی نیست، اجازه پیش فروش ساختمان متعلق به خود را ندارد.

امری که به نظر خلاف اصل آزادی قراردادها و آزادی اراده در انعقاد قرارداد ها است. کما اینکه، ایجاد ممنوعیت در انعقاد قرارداد، نیاز به نص صریح دارد و ما در اینجا چنین نص صریحی نداریم.

2- پیش خریداری که با علم به اینکه پیش فروشنده فاقد سند رسمی است، قرارداد پیش فروش ساختمان تنظیم می کند، مشمول قاعده اقدام است و کسی نمی تواند بخاطر اقدام خودش، مجازات دیگری را تقاضا کند. مگر اینکه پیش فروشنده، نداشتن سند رسمی بنام خود را پنهان کرده باشد که فرض مسئله چیز دیگری خواهد بود.

چالش پنجم – تکلیف داوری مندرج در ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان چیست؟ 

اولاً آیا داوری این قانون، از نوع اجباری است یا ماده 20 صرفاً دارای یک حکم تکمیلی است؟

ثانیاً آیا این داوری مشمول قراردادهای عادی هم می شود؟

ثالثاً آیا طرفین قرارداد می توانند به شرط خلاف این داوری توافق کنند؟

شرط داوری مندرج در ماده 20 هم از جمله احکام بسیار مبهم و اختلاف برانگیز در این قانون می باشد. پاسخ به سوالات سه گانه را به طور اختصار بیان می کنیم:

اولاً به نظر می رسد نوع داوری در این قانون، از نوع داوری اجباری باشد. هرچند عده ای نظر مخالف داشته و معتقدند «داوری اجباری» کاملاً خلاف اصل بوده و احراز آن نیاز به نص صریح دارد و در ما نحن فیه، ما چنین نص صریحی را نمی بینیم، اما نظر مخالف نیز که معتقد است، این داوری از نوع اجباری است، کاملاً حائز اهمیت می باشد. از جمله مهم ترین استدلال های موافق اجباری بودن داوری در این قراردادها این است که قانون گذار در ذیل بند 10 ماده 2 تصریح داشته: نام و مشخصات هیات داوران حتماً باید در شروط قرارداد ذکر شده باشد. لذا در زمان انعقاد قرارداد (تنظیم سند رسمی) حتماً می بایست داوران طرفین و حتی داور مرضی الطرفین، تعیین شده باشد، که این خود نشان از اجباری بودن داوری است.

ثانیاً ولو اینکه بپذیریم داوری مندرج در ماده 20قانون از نوع اجباری است، اما قائل بودن به اینکه، در قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان هم طرفین مکلف به مراجعه به داوری می باشند، امری خلاف وجدان قضایی و نظم عمومی به نظر می رسد. امری که متاسفانه در موارد معدودی شاهد اجرای آن توسط مراجع قضایی هستیم.

ثالثاً پاسخ به این سوال نیز باز بستگی تام به این دارد که بپذریم که این داوری از نوع اجباری است یا خیر!

اگر از نوع اجباری باشد، مسلّماً شرط خلاف آن امکان پذیر نخواهد بود. اما اگر آن را اجباری ندانیم، می توان قائل به شرط خلاف آن باشیم.