پادکست تغییرات جدید در قراردادهای مشارکت در ساخت

تمرکز این پادکست بر تأثیر "قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول" بر قراردادهای مشارکت در ساخت است. این موضوع به دلیل اصلاح ماده 1 قانون پیش‌فروش ساختمان در ماده 15 قانون جدید اهمیت یافته است.

بر اساس این اصلاحیه، هر قراردادی که میان مالک رسمی زمین و شخص دیگری برای مشارکت در ساخت منعقد می‌شود، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌گردد. همچنین، هر قراردادی که به موجب آن شخصی متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخصی در برابر دیگری شود و هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها نیز پیش‌فروش ساختمان تلقی می‌شود. این اقدام قانون‌گذار به صراحت مفهوم قراردادهای پیش‌فروش را توسعه داده است

چرا قانون‌گذار قراردادهای مشارکت در ساخت را در حکم پیش‌فروش قرار داد؟

به نظر می‌رسد ریشه این تغییر به چالش‌های عملی در بازار املاک بازمی‌گردد. پیش از این، قراردادهایی برای ساخت و تحویل واحدها منعقد می‌شد (چه مشارکت در ساخت و چه پیش‌فروش)، اما ملک یا ساختمان در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشت یا نیاز به تکمیل داشت. شناسایی ثبتی این املاک دشوار بود و اختلافات زیادی بین مالکین و سازندگان یا پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان در محاکم ایجاد می‌شد. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 89 با هدف حل این مشکلات تصویب شد.

با این حال، پس از سال 89، مشکل جدیدی پدید آمد: پایه بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش، قراردادهای مشارکت در ساخت بودند. در این قراردادها نیز واحدها بین مالک و سازنده تقسیم می‌شد و همان کارکرد پیش‌فروش رخ می‌داد، اما این قراردادها تابع نظام حقوقی متفاوتی بودند. این وضعیت باعث تناقض در رویه دادگاه‌ها می‌شد؛ برای مثال، دادگاه‌ها نمی‌توانستند نظام حمایتی قانون پیش‌فروش را در مواردی که مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ملک را در تاریخ مقرر تحویل نگرفته یا کسری مساحت وجود داشته، اعمال کنند.

در نتیجه، قانون‌گذار در سال 1403 در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به این نتیجه رسید که با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت اغلب پایه و اساس پیش‌فروش‌ها هستند، بهتر است آن‌ها را نیز تابع نظام حاکم بر پیش‌فروش ساختمان کند. هدف نهایی این بوده که قرارداد مشارکت در ساخت در حکم پیش‌فروش قرار گیرد و الزام به ثبت رسمی که برای قراردادهای پیش‌فروش وجود دارد، شامل آن‌ها نیز بشود.

چالش‌ها و ابهامات اصلی ناشی از این تغییر

قرار دادن قرارداد مشارکت در ساخت تحت نظام قانون پیش‌فروش ساختمان، که دارای 25 ماده با احکام متنوع است، تبعات بسیار زیادی دارد. این احکام صرفاً به لزوم تنظیم سند رسمی محدود نمی‌شوند. بزرگترین چالش این است که در تک‌تک مواد قانون پیش‌فروش، باید به این سؤال پاسخ داد که منظور از "پیش‌فروشنده" و "پیش‌خریدار" در قرارداد مشارکت در ساخت چه کسی است؟ آیا مالک پیش‌فروشنده است یا سازنده؟. قانون‌گذار متأسفانه در این زمینه ابهامات جدی ایجاد کرده است.

این ابهام در تعیین نقش طرفین (مالک و سازنده) به عنوان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، پیامدهای عملی مهمی دارد قانون پیش‌فروش ساختمان اساساً با هدف حمایت از پیش‌خریدار وضع شده است. بسیاری از ضمانت اجراها و احکام این قانون به نفع پیش‌خریدار است در قرارداد پیش‌فروش، عمده ریسک نقض تعهد متوجه پیش‌فروشنده است و بیشتر دعاوی توسط پیش‌خریدار مطرح می‌شود. اما در قراردادهای مشارکت در ساخت، اغلب این مالک است که علیه سازنده (به دلیل عدم انجام تعهد، نیمه‌کاره رها کردن پروژه و...) دعوا مطرح می‌کند. این تفاوت در ماهیت و توزیع ریسک، اعمال مستقیم احکام قانون پیش‌فروش را با چالش مواجه می‌کند.

به عنوان مثال، ماده 7 قانون پیش‌فروش ساختمان که به کسری یا اضافه مساحت بنا می‌پردازد، بر اساس "مبلغ قرارداد" یا "قیمت روز بنا" حکم می‌دهد.این ماده به نفع پیش‌خریدار تنظیم شده است اما در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً مبلغی به صورت متری وجود ندارد؛ ما به ازای ملک مالک، ساخت بنا توسط سازنده است. بنابراین، اعمال ماده 7 در این قراردادها دشوار و گاهی غیرقابل اعمال است.

دیدگاه‌های مختلفی درباره اینکه چه کسی در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌فروشنده و چه کسی پیش‌خریدار است، وجود دارد یک استدلال این است که با توجه به فلسفه قانون پیش‌فروش (الزام کسی که تعهد به ساخت و تحویل مالی می‌دهد که هنوز وجود ندارد)، سازنده باید پیش‌فروشنده تلقی شود، زیرا اوست که متعهد به ساخت است.

قرار دادن تعهدات پیش‌فروشنده بر عهده مالک، که ساخت در ید او نیست، نوعی تکلیف ما لایُطاق (تکلیف به آنچه در توان نیست) است. با این حال، ظاهر ماده 1 قانون الزام به ثبت که می‌گوید "مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود" ممکن است اینگونه القا کند که مالک پیش‌فروشنده است.

این تناقض نشان می‌دهد که قانون به زور در تلاش است تا قالب پیش‌فروش را بر قرارداد مشارکت در ساخت منطبق کند، در حالی که این قالب کاملاً فیت آن نیست. ممکن است حسب مورد، در برخی مواد پیش‌فروشنده مالک و در برخی دیگر سازنده تلقی شود؛ مثلاً جایی که بحث ساخت و تحویل واحد است سازنده و جایی که بحث انتقال سهم عرصه توسط مالک است، مالک پیش‌فروشنده باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی و پیامدهای آن

یکی از الزامات کلیدی قانون پیش‌فروش، لزوم تنظیم سند رسمی برای این قراردادهاست. با الحاق قرارداد مشارکت در ساخت به این قانون، این الزام شامل قراردادهای مشارکت در ساخت نیز می‌شود. عدم رعایت این الزام پیامدهای حقوقی و کیفری دارد.

اگر ملکی که موضوع قرارداد مشارکت در ساخت است، مشمول ماده 1 قانون الزام به ثبت شده باشد (یعنی سند مالکیت تک‌برگی سبزرنگ داشته باشد)، انعقاد قرارداد عادی مشارکت در ساخت نه تنها جرم محسوب می‌شود، بلکه قرارداد نیز باطل و فاقد اعتبار است.

اگر ملک هنوز مشمول ماده 1 نشده باشد (سند مالکیت دفترچه‌ای یا تک‌برگی زردرنگ دارد)، قرارداد عادی ممکن است از نظر حقوقی معتبر باشد، اما تنظیم‌کننده آن (پیش‌فروشنده طبق قانون) مرتکب جرم (موضوع ماده 23 قانون پیش‌فروش) شده است.

این ضمانت اجرای کیفری یکی از دلایل قانون‌گذار برای الحاق قرارداد مشارکت در ساخت به قانون پیش‌فروش بوده است. البته جرم موضوع ماده 23 قانون پیش‌فروش، جرمی قابل گذشت است. به همین دلیل، برخی توصیه می‌کنند که پس از انعقاد قرارداد عادی، طرفین با یک متمم رضایت خود را نسبت به عدم تنظیم سند رسمی اعلام کنند تا جنبه کیفری منتفی شود.

نکته مهم دیگر این است که با وجود حکم ماده 1 قانون الزام که دعاوی ناشی از اسناد عادی معاملات اموال غیرمنقول (به جز استرداد ثمن) را نمی‌پذیرد، جرم تنظیم سند عادی برای قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت همچنان به قوت خود باقی است، زیرا ماده 23 قانون پیش‌فروش در قانون الزام اصلاح شده و پابرجاست.

تغییرات در مفاد و مدارک قرارداد و شناسه یکتا

ماده 15 قانون الزام به ثبت، بسیاری از محدودیت‌ها و جزئیات اجباری قبلی برای قرارداد پیش‌فروش (مانند مساحت دقیق، تعداد اتاق، شماره واحد، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی) را حذف کرده است این تغییر باعث تسهیل در تنظیم قراردادها شده است.

قانون جدید مفهوم شناسه یکتا را برای واحدهای ساختمانی معرفی کرده است. این شناسه از زمان صدور دستور نقشه توسط شهرداری تخصیص داده شده و مستقیماً به سازمان ثبت اعلام می‌شود. هدف این شناسه، امکان شناسایی و انجام معاملات برای واحدها پیش از تفکیک ثبتی و صدور سند مالکیت تفکیکی است. اگرچه آیین‌نامه اجرایی این شناسه هنوز تصویب نشده است، اما دفاتر اسناد رسمی موظف به ثبت قرارداد مشارکت در ساخت با سند رسمی هستند و نبود این شناسه مانع تنظیم کلیات قرارداد و نحوه تقسیم واحدها به صورت شرط قراردادی نیست هرچند این تقسیم‌نامه تا زمان تخصیص شناسه یکتا و تفکیک ثبتی، در دفتر املاک رسمی منعکس نمی‌شود، اما اعتبار آن نسبت به توافق عادی بسیار بیشتر است .

شرط داوری و املاک فاقد سابقه ثبتی

یکی دیگر از تغییرات مهم، حذف الزام به درج شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش (و به تبع آن، مشارکت در ساخت) به موجب اصلاحات سال 1403 است. اکنون مرجع قضایی می‌تواند به این اختلافات رسیدگی کند.

موضوع پیچیده دیگر، قراردادهای مشارکت در ساخت برای املاکی است که هنوز ثبت دفتر املاک نشده‌اند (فاقد سابقه ثبتی یا جاری آیا این املاک مشمول الزام به تنظیم سند رسمی مشارکت در ساخت هستند؟ بر اساس مواد 47 و 88 قانون ثبت اسناد و املاک که همچنان معتبرند دفاتر اسناد رسمی می‌توانند برای املاکی که در دفتر املاک ثبت نشده‌اند، سند رسمی تنظیم کنند.

این اسناد نسبت به طرفین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها رسمی هستند. این اقدام جرم یا تخلف محسوب نمی‌شود، مگر برای املاک مجهول‌المالکه مشهور به مالک ثبتی. این امکان، تفاوت مهمی با "تسجیل اسناد عادی" دارد که ممنوع است بنابراین، حتی برای املاک فاقد سابقه ثبتی نیز می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم کرد.

نکات کاربردی برای فعالان حوزه املاک و حقوق

با توجه به پیچیدگی‌ها و ابهامات ایجاد شده در اثر قانون جدید، درک دقیق این مسائل برای کلیه فعالان حوزه املاک، به‌ویژه وکلا و حقوقدانان، حیاتی است مسائلی مانند:

تعیین دقیق نقش مالک و سازنده در هر ماده از قانون پیش‌فروش

قابلیت اعمال احکام قانون پیش‌فروش بر قرارداد مشارکت در ساخت و مواردی که این احکام با ذات قرارداد مشارکت در ساخت در تعارض هستند.

پیامدهای حقوقی و کیفری عدم تنظیم سند رسمی، به‌ویژه بر اساس وضعیت ثبتی ملک (سند سبزرنگ یا زردرنگ) و تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون

نحوه برخورد با املاک دارای اسناد با تاریخ صدور پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون و ریسک‌های احتمالی تبصره 5 ماده 1 قانون الزام.

امکانات و محدودیت‌های استفاده از شناسه یکتا و نحوه رسمی کردن تقسیم واحدها در آینده

امکان تنظیم سند رسمی مشارکت در ساخت برای املاک فاقد سابقه ثبتی بر اساس مواد 47 و 88 قانون ثبت

تفاوت سند رسمی تنظیم شده بر اساس مواد 47 و 88 با تسجیل اسناد عادی

پیامدهای نگهداری اسناد مالکیت دفترچه‌ای قدیمی

این نکات نشان می‌دهند که تغییرات قانونی اخیر لایه‌های جدیدی از پیچیدگی را به قراردادهای مشارکت در ساخت اضافه کرده‌اند که نیازمند تحلیل دقیق حقوقی و تسلط بر رویه‌های عملی است.

راهکار: ارتقاء دانش و مهارت‌های تخصصی

برای وکلا، حقوقدانان و سایر دست‌اندرکاران حوزه املاک، ضروری است که دانش خود را با آخرین تحولات قانونی و رویه‌های مرتبط به‌روز نگه دارند. دوره جامع "وکیل حرفه‌ای در دعاوی ملکی" به طور خاص برای پرداختن به این نیاز طراحی شده است.

این دوره شامل ماژول‌های تخصصی مانند "حقوق ثبت املاک" با تدریس دکتر خراسانی و "دعاوی قراردادهای مشارکت در ساخت" است که به طور عمیق به بررسی همین چالش‌ها و ارائه راه‌حل‌های کاربردی می‌پردازند. شرکت در چنین دوره‌هایی شما را قادر می‌سازد تا با تسلط بر جزئیات قانون جدید و سایر قوانین مرتبط، بتوانید به بهترین شکل ممکن از حقوق موکلین خود دفاع کرده و ریسک‌های معاملات ملکی را کاهش دهید.