آییننامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در روزهای اخیر، هیئت وزیران با تصویب «آییننامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گامی بزرگ در جهت ارتقای شفافیت و نظمبخشی به بازار ساخت و پیشفروش ساختمانها برداشت.
این آییننامه که با مشارکت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارتخانههای کشور و راه و شهرسازی تدوین شده، سازوکارهای اجرایی جدیدی را برای صدور پروانه ساخت، ثبت تقسیمنامه، صدور شناسه یکتا و ثبت معاملات ساختمانی معرفی میکند. در ادامه به تبیین اهمیت و عملکرد این مقررات میپردازیم.
ضرورت تصویب آییننامه اجرایی
بازار ساختوساز و پیشفروش واحدهای مسکونی در سالهای اخیر با معضلات متعددی نظیر معاملات صوری، نقل و انتقالات غیررسمی و دعاوی حقوقی پیچیده مواجه بوده است. خلأهای قانونی در ثبت شفاف مالکیت و تقسیم واحدها، سبب شده بود که مالکان و خریداران حتی پس از انعقاد قراردادهای عادی یا قولنامهای نیز احساس ناامنی حقوقی کنند.
همچنین تلاش برای پیشگیری از فروش همزمان یک واحد به چند نفر یا جلوگیری از تخلفات ساختمانی و تضمین اجرای تعهدات سازندگان، نیازمند ایجاد سامانهای یکپارچه بود که همه مراحل ساخت، ثبت و انتقال را رصد کند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱) در بند تبصره (۳) ماده (۱۴) پیشبینی کرده بود که آییننامهای اجرایی برای تعیین جزییات ثبت پیشفروش و مشارکت در ساخت تهیه شود. تصویب این آییننامه، اولین اقدام عملی برای پر کردن این خلأ و مکانیزه کردن فرایندها است.
دامنه شمول و موضوع آییننامه
آییننامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) صراحت دارد که «مدیریت و ساماندهی پیشفروش ساختمان و مشارکت در ساخت» موضوع آن است. بنابراین کلیه پروژههای ساختمانی – از برجهای بلندمرتبه تا مجتمعهای مسکونی کوچک – و همه قراردادهایی که در چارچوب پیشفروش یا مشارکت در ساخت منعقد میشوند، ملزم به رعایت مقررات این آییننامه هستند.
دستاندرکاران صدور پروانه (شامل شهرداریها، دهیاریها، سازمانهای مناطق آزاد و شرکتهای عمران شهرهای جدید) موظف شدهاند نقشه معماری تأییدشده را پیش از صدور پروانه در سامانه ثبت کنند. این نقشه، مبنای همه گامهای بعدی – از ثبت تقسیمنامه تا صدور شناسه یکتا – خواهد بود.
شناسه یکتا؛ کلید شفافیت معاملات
یکی از مهمترین نوآوریهای آییننامه، «صدور شناسه یکتا» برای هر واحد ساختمانی است. این شناسه که بهصورت برخط و آنی صادر میشود، نقشه معماری، مشخصات مالکین، سهم هر مالک، آدرس دقیق، مساحت، کاربری و سوابق نقلوانتقال را در یک پرونده الکترونیک یکپارچه ثبت میکند.
مزایای شناسه یکتا:
● جلوگیری از فروش چندباره: هر انتقال مالکیت، رهن یا توقیف تنها با ثبت شناسه یکتا امکانپذیر است.
● دسترسی آسان: خریداران، بانکها و مراجع قضایی میتوانند پیش از امضای قرارداد، کلیه اطلاعات فنی و حقوقی یک واحد را استعلام کنند.
● تضمین حقوق ثبتی: هر تغییر در پروانه یا نقشه (تمدید، اصلاح یا ابطال) بلافاصله در پرونده شناسه یکتا منعکس میشود.
ثبت برخط مستندات ساختمانی
آییننامه دستور میدهد که همه مستندات از جمله پروانه ساخت، گواهی عدم خلاف، گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی بهصورت ساختارمند و برخط در سامانه ثبت شود. این اقدام باعث:
1. نظم در دسترسی: دفاتر اسناد رسمی یا مراجع قضایی بهصورت مستقیم و بدون مراجعه حضوری به اسناد دسترسی دارند.
2. پایش تخلفات: مراجع رسیدگی به تخلفات پس از هر تصمیم یا صدور رأی، نتیجه را در سامانه ثبت میکنند.
3. محدودسازی فعالیتهای غیررسمی: دریافت هر گونه وجوه خارج از سازوکار سامانه بهراحتی قابل پیگیری و رسیدگی است.
ثبت تقسیمنامه و تعیین سهم مالکین
تقسیمنامه رسمی که سهم هر مالک را در واحدها، پارکینگ و انباری مشخص میکند نیز مبتنی بر سامانه مدیریت میشود. مالکان میتوانند:
● به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تقسیمنامه را ثبت کنند، یا تا پیش از ایجاد دسترسی رسمی، بهطور موقت مستقیماً در سامانه تقسیمنامه را بارگذاری نمایند.
● در صورت نداشتن تقسیمنامه رسمی، مالکیت واحدها بهصورت مشاع باقی میماند.
پیشفروش و مشارکت در ساخت
آییننامه امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت را پیش از صدور نقشه معماری تأییدشده فراهم آورده است. در این مرحله، طرفین میتوانند توافقات خود درباره تعداد واحدها و سهم هر یک را در سامانه درج کنند. پس از صدور نقشه معماری تأییدشده، شناسه یکتا بر اساس اولویتهای ثبتشده صادر خواهد شد.
مزایا و اثرات اجرایی
۱. شفافیت و اعتماد: خریداران مسکن با آگاهی کامل از صحت اسناد و مشخصات واحد وارد قرارداد میشوند.
۲. کاهش دعاوی: ثبت الکترونیک مرحلهای موجب کاهش اختلافات ثبتی و حقوقی خواهد شد.
۳. نظارت هوشمند: سازمان ثبت و مراجع نظارتی میتوانند بر روند ساختوساز و نقل و انتقالات نظارت کنند.
۴. اتکای بر اسناد رسمی: هرگونه معامله بدون استفاده از شناسه یکتا و ثبت در سامانه فاقد اعتبار قانونی است.
نتیجهگیری
تصویب آییننامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی مهم در اصلاح و شفافسازی نظام ثبتی کشور است. با اجرای آن، بازار ساختوساز و پیشفروش واحدهای مسکونی تحت نظارت دقیقتری قرار گرفته و حقوق خریداران و مالکان بیش از پیش تضمین میشود. انتظار میرود این مقررات، ضمن کاهش تخلفات و دعاوی ملکی، به افزایش اعتماد عمومی به سامانههای الکترونیک و بهبود کارکرد بازار املاک کشور کمک شایانی نماید.