گامی برای شفافیت، عدالت و نظم در بازار خرید و فروش ملک

هیات وزیران جمهوری اسلامی ایران در تاریخ ۲ مهر ۱۴۰۴، با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت و امور اقتصادی و دارایی، آیین‌نامه اجرایی تبصره (۱) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب کرد.

این آیین‌نامه که محور اصلی آن تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک است، با هدف جلوگیری از دریافت‌های غیرقانونی، ایجاد شفافیت مالی و ساماندهی فعالیت مشاوران املاک کشور تدوین شده است.

تعریف و هدف آیین‌نامه تعرفه دلالان معاملات املاک

بر اساس این مصوبه، دلالان معاملات املاک شامل تمام مشاوران املاک و بنگاه‌هایی هستند که با مجوز رسمی در زمینه واسطه‌گری خرید و فروش یا اجاره ملک فعالیت می‌کنند.

در این آیین‌نامه، تعرفه دلالان معاملات املاک به عنوان مبلغ مشخص و مصوب تعریف شده است که دلال می‌تواند در ازای خدمات خود از طرفین معامله دریافت کند.

هدف اصلی از تدوین این آیین‌نامه:

● پایان دادن به دریافت‌های سلیقه‌ای

● حفظ حقوق خریداران و فروشندگان

● کنترل نرخ خدمات املاک بر اساس شاخص‌های واقعی بازار

● افزایش شفافیت در معاملات رسمی

ممنوعیت دریافت وجه خارج از تعرفه مصوب

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این آیین‌نامه، ممنوعیت دریافت هرگونه وجه خارج از تعرفه دلالان معاملات املاک است.

بر اساس ماده ۳، هیچ مشاور یا دلالی حق ندارد حتی با رضایت خریدار یا فروشنده مبلغی بیش از تعرفه مصوب دریافت کند. در صورت تخلف، سازمان تعزیرات حکومتی متخلف را به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ اضافی محکوم خواهد کرد.

این ماده در واقع ستون اصلی اجرای عدالت اقتصادی در بازار ملک محسوب می‌شود و مانع از سوء‌استفاده و فشار مالی به خریداران و فروشندگان می‌گردد.

نحوه پرداخت تعرفه دلالان معاملات املاک

مطابق با ماده ۴، پرداخت تعرفه به‌طور مساوی بر عهده طرفین قرارداد است، مگر آنکه در قرارداد ترتیب دیگری تعیین شود.

به عبارت ساده‌تر، هزینه خدمات دلالی ملک باید بین خریدار و فروشنده تقسیم شود.

در معاملات پیش‌نویس (قبل از ثبت نهایی در دفترخانه)، دلال تنها مجاز است ۵۰ درصد از تعرفه مصوب را دریافت کند و مابقی پس از ثبت رسمی قرارداد قابل پرداخت است. این فرآیند باعث می‌شود که هر دو طرف از صحت و نهایی بودن معامله اطمینان داشته باشند.

پیشنهاد دوره: بسته آموزش آفلاین دوره جامع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

نحوه محاسبه تعرفه دلالان معاملات املاک

بر اساس ماده ۷، مبنای محاسبه تعرفه دلالان معاملات املاک ارزش معاملاتی املاک است که توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی در هر شهرستان تعیین می‌شود.

وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است هر سال تا پایان اردیبهشت‌ماه، جدول ضریب تعرفه برای هر شهر و منطقه را با در نظر گرفتن قیمت روز املاک و حجم معاملات ارائه دهد. سپس، این جدول پس از بررسی هیأت عالی نظارت و تأیید وزیر راه و شهرسازی، به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

به این ترتیب، تعرفه دلالان معاملات املاک در مناطق گران‌تر متناسب با ارزش واقعی ملک تنظیم می‌شود، اما با سقف مشخص تا از زیاده‌خواهی جلوگیری شود.

طراحی سامانه ثبت و کنترل تعرفه‌ها

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف سه ماه سامانه‌ای طراحی کند که در آن:

1.تعرفه هر معامله به‌صورت خودکار و براساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه شود.

2.سقف مجاز تعرفه در قرارداد درج گردد.

3.امکان پرداخت الکترونیکی و ثبت مشخصات پرداخت در سامانه وجود داشته باشد.

این سامانه نقش مهمی در اجرای صحیح تعرفه دلالان معاملات املاک دارد، زیرا همه معاملات ملکی از طریق سامانه ثبت الکترونیک انجام خواهد شد و نظارت دقیق‌تری بر روند پرداخت کارمزدها اعمال می‌شود.

مجازات تخلف از آیین‌نامه

آیین‌نامه تصریح می‌کند که هرگونه دریافت وجه خارج از تعرفه مصوب، تخلف محسوب می‌شود و مجازات آن جریمه نقدی سه‌برابری است.

همچنین در صورت تکرار تخلف، مجوز فعالیت دلال یا مشاور املاک لغو خواهد شد.

در کنار این، سردفتران اسناد رسمی نیز موظف شده‌اند هنگام ثبت سند، مدارک پرداخت تعرفه را کنترل و در پرونده نگهداری کنند.

پیامدهای مثبت اجرای تعرفه دلالان معاملات املاک

اجرای این آیین‌نامه نتایج مثبتی برای بازار مسکن دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

۱. شفافیت مالی در بازار املاک

با اجرای تعرفه مشخص، خریدار و فروشنده از ابتدا از میزان هزینه خدمات املاک مطلع می‌شوند.

۲. جلوگیری از افزایش بی‌رویه هزینه‌ها

پیش از این، برخی مشاوران املاک به‌صورت سلیقه‌ای و بدون نظارت مبلغ‌های چند برابری از طرفین دریافت می‌کردند.

۳. افزایش اعتماد عمومی به معاملات رسمی

وقتی تعرفه دلالان معاملات املاک در سامانه ثبت و کنترل شود، امکان تخلف به حداقل می‌رسد.

۴. تسهیل نظارت سازمان‌های مرتبط

با ثبت الکترونیکی همه قراردادها و پرداخت‌ها، امکان رصد فعالیت بنگاه‌ها و برخورد با متخلفان به‌راحتی فراهم می‌شود.

ارتباط آیین‌نامه با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

این آیین‌نامه یکی از گام‌های اجرایی مهم در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول  است.

در این قانون، دولت موظف شده همه معاملات ملکی را در سامانه رسمی ثبت کند تا از نقل و انتقالات غیررسمی جلوگیری شود.

اکنون با تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک، این زنجیره کامل‌تر شده و بازار دلالی غیرقانونی تا حد زیادی کنترل خواهد شد.

تأثیر تعرفه دلالان معاملات املاک بر واحدهای مسکونی

واحدهای مسکونی در مناطق مختلف کشور بیشترین حجم معاملات ملکی را دارند.

اجرای تعرفه رسمی موجب می‌شود:

● هزینه خرید و فروش واحدهای مسکونی قابل پیش‌بینی شود.

● نرخ کارمزد در شهرهای مختلف (مثلاً تهران، مشهد یا شیراز) براساس ضریب منطقه‌ای تنظیم گردد.

● دلالان غیرمجاز که فاقد مجوز فعالیت هستند از بازار حذف شوند.

چالش‌های احتمالی اجرای آیین‌نامه

هرچند آیین‌نامه از منظر حقوقی و اقتصادی گامی مثبت است، اما در اجرا با چالش‌هایی روبه‌رو خواهد بود، از جمله:

1. هماهنگی بین وزارتخانه‌ها و سازمان ثبت برای راه‌اندازی کامل سامانه.

2. نظارت دقیق استانی بر اجرای تعرفه دلالان معاملات املاک در مناطق مختلف.

3. لزوم فرهنگ‌سازی عمومی برای آگاه‌سازی مردم از حقوق خود هنگام معامله ملک.

جمع‌بندی: گامی مهم برای شفافیت بازار مسکن

تصویب آیین‌نامه جدید تعرفه دلالان معاملات املاک یکی از اقدامات کلیدی دولت در مسیر اصلاح ساختار بازار مسکن و ساماندهی نظام واسطه‌گری ملکی است.

با اجرای این آیین‌نامه:

● تمام معاملات املاک در بستر قانونی و شفاف انجام می‌شود.

● میزان کارمزد بنگاه‌ها مشخص و قابل پیگیری خواهد بود.

● خریداران، فروشندگان و حتی مستأجران از حقوق مالی خود مطلع می‌شوند.

به‌طور کلی، اجرای سراسری این مصوبه می‌تواند نقطه عطفی در شفافیت، عدالت اقتصادی و کنترل تورم در بازار املاک باشد.